Reforma Tributária: os aluguéis serão taxados? Entenda.
A proposta foi encaminhada pelo Poder Executivo ao Congresso em junho de 2024 e aprovada em dezembro do ano passado. O texto está em vigor desde o dia 13/01.
A Reforma Tributária promete ser o divisor de águas para o mercado imobiliário brasileiro. Mais do que uma simples mudança em alíquotas, as novas regras devem forçar uma reorganização profunda no setor, acelerando a profissionalização e combatendo a informalidade.
Embora o tema gere ansiedade, o impacto não deve atingir o bolso da maioria. É o que explica Patrick Manteuffel Alves da Silva, diretor de Locação do Grupo Anagê — maior imobiliária do Norte de Santa Catarina. Segundo o executivo, o foco da reforma está na reorganização do investidor e no rigor da fiscalização, e não na taxação do pequeno proprietário.
Quem realmente será tributado?
Os novos impostos sobre consumo (CBS e IBS) não serão aplicados de forma generalizada. Para que uma pessoa física seja tributada, ela precisa cumprir dois requisitos simultâneos:
Quantidade: Possuir 4 ou mais imóveis alugados.
Renda: Obter faturamento anual superior a R$ 240 mil com locações.
Na Anagê, cerca de 90% dos proprietários não terão aumento de carga tributária. A reforma não taxa o pequeno locador, ela reorganiza o investidor que já atua como empresa, mas ainda operava como pessoa física
A migração para as Holdings
Para os grandes investidores que superam o teto estabelecido, manter os imóveis no CPF pode se tornar inviável, com cargas tributárias que podem chegar a 35%. A saída estratégica será a migração para holdings patrimoniais. Essas estruturas empresariais permitem uma tributação mais eficiente e o aproveitamento de créditos fiscais sobre serviços e manutenção.
O "CPF do Imóvel": O fim do aluguel "por fora"
A mudança mais drástica para o mercado informal é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). O sistema integrará dados de cartórios, prefeituras e Receita Federal, criando um rastreamento completo da cadeia imobiliária.
Com o cruzamento de dados entre proprietário e inquilino, a sonegação de rendas de aluguel se tornará quase impossível.
O impacto maior não será tributário, mas de formalização. O governo terá as ferramentas para cruzar informações que antes eram pulverizadas
Por que a gestão profissional se torna essencial?
Com o cerco fiscal se fechando, a figura das imobiliárias ganha um novo peso estratégico. A gestão profissional deixa de ser apenas uma conveniência para se tornar uma segurança jurídica e fiscal.
Cronograma de Implementação: a CBS começa em 2027, o IBS em 2029, e a transição vai até 2032.
A transição é gradual, mas o proprietário precisa agir agora. Avaliar ajustes antecipadamente é o que separa uma decisão eficiente de um custo desnecessário no futuro
